💶 Ratgeber: Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf

Was ist die Spekulationssteuer?

Die Spekulationssteuer ist eine Einkommensteuer auf Gewinne aus dem Verkauf privater Immobilien – sie fällt an, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als 10 Jahre liegen.

Wann fällt die Spekulationssteuer an?

1. Verkauf innerhalb von 10 Jahren

Wenn zwischen Kaufdatum und Verkauf weniger als 10 Jahre liegen, ist der Gewinn steuerpflichtig.

2. Ausnahme:

Selbstnutzung

Keine Steuer, wenn:

• die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden Vorjahren selbst bewohnt wurde
• die Immobilie durchgehend selbst genutzt wurde.

Vermietung, Zweitwohnsitz oder Leerstand zählen nicht als Selbstnutzung.

Erbschaft

Bei Erbschaften zählt das Kaufdatum des Erblassers.

→ Dadurch kann die 10‑Jahres-Frist bereits abgelaufen sein.

Wie wird die Spekulationssteuer berechnet?

1. Gewinn ermitteln

Verkaufspreis
– Kaufpreis
– Kaufnebenkosten
– Modernisierungskosten
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Gewinn

2. Steuersatz

Der Gewinn wird mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert (0–45 %).

3. Absetzbare Kosten

Folgende Posten mindern den steuerpflichtigen Gewinn:

• Notar- und Grundbuchkosten beim Kauf
• Grunderwerbsteuer
• Maklerkosten beim Kauf
• nachweisbare Modernisierungskosten (keine Schönheitsreparaturen)
• Verkaufskosten (Makler, Notar, Anzeigen)

Fazit

Die Spekulationssteuer lässt sich oft vermeiden – vor allem durch Selbstnutzung oder geschickte zeitliche Planung. Wer verkaufen möchte, sollte die 10‑Jahres-Frist unbedingt prüfen.