Kapitalanlage!
995.000 EUR
Attraktive Kapitalanlage! Mehrfamilienhaus mit klaren Werthebeln in Heilbronn
Erdgeschoss
Vorratsraum
Kellerraum
Garagenstellplatz
Außenstellplatz
Notar ca.: 14.925 EUR (1,500%)
Grundbuch-Eintrag ca.: 5.970 EUR (0,600%)
Grunderwerbssteuer ca.:
49.750 EUR (5,000%)
Provision Makler: 29.601 EUR (2,975%)
Kaufpreis: 995.000 EUR
ca. Gesamt: 1.095.246 EUR
Kapitalanleger aufgepasst!
Dieses Mehrfamilienhaus in zentraler Lage von Heilbronn bietet eine außergewöhnliche Gelegenheit für Investoren, die ein unterbewirtschaftetes Objekt mit klar quantifizierbaren Wertsteigerungspotenzialen suchen. Das Gebäude umfasst 5 Wohneinheiten mit insgesamt 380 m² Wohnfläche, eine 100 m² große Gewerbeeinheit, drei Garagen sowie fünf Außenstellplätze. Die aktuelle Mietstruktur wurde über viele Jahre nicht angepasst und liegt deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß qualifiziertem Mietspiegel Heilbronn 2024.
Das Mehrfamilienhaus wurde ca. 1899 errichtet und besteht aus zwei Gebäudeteilen, die nach dem Wiederaufbau in den Jahren 1954 und 1962 in solider Massivbauweise entstanden sind. Die verputzte Außenfassade sowie das klassische Satteldach mit Dachgauben prägen den charakteristischen Gebäudestil.
Die Immobilie umfasst fünf Wohneinheiten mit einer Gesamtwohnfläche von ca. 380 m² sowie eine vermietete Werkstatt mit einer Nutzfläche von ca. 100 m² im Erdgeschoss. Im Untergeschoss befinden sich Keller-, Abstell- und Technikräume und ein Gewölbekeller.
Die unterbewirtschaftete Immobilie mit klaren Werthebeln bietet eine außergewöhnliche Gelegenheit für Investoren, die Objekte mit klar quantifizierbarem Wertsteigerungspotential suchen.
Die durchschnittliche Wohnraummiete beträgt derzeit lediglich 6,93 €/m², während der Mietspiegel für vergleichbare Baujahre Werte zwischen 8,23 und 8,31 €/m² liegt. Der Mietspiegel von 2026 wird nochmals ganz andere Werte ausweisen. Die Gewerbemiete liegt mit 5,64 €/m² ebenfalls klar unter dem marktüblichen Niveau. Auch die gegebenen innerstädtischen Parkmöglichkeiten bieten viel Potential, da Garagenstellplätze und Außenstellplätze erheblich höher gehandelt werden als die aktuellen Mieten und diese auch sofort angepasst werden können. Dadurch ergibt sich ein sofort realisierbares Potenzial zur Steigerung der Jahresnettokaltmiete um mindestens 15 %, ohne strukturelle Eingriffe oder Modernisierungen. Mittelfristig ist eine vollständige Anpassung an die Marktmiete möglich, insbesondere bei Mieterwechseln oder durch moderate Modernisierungsmaßnahmen.
Bei einem Kaufpreis von 995.000 € und einer Jahresnettokaltmiete von 41.724 € ergibt sich eine aktuelle Brutto-Mietrendite von rund 4,2 %. Eine direkte Mieterhöhung ist möglich und anzuraten. Damit wäre eine Brutto-Mietrendite von 5,08 % möglich. Eine weitere Mieterhöhung nach 3 Jahren würde die Immobilie cashflow-postiv machen. Die finanzmathematische Analyse zeigt die Stärke des Investments: Der aktuelle Ertragswert liegt bei 996.713 €. Bereits eine kurzfristige Mietanpassung ist ein enormer Werthebel. Die Wertsteigerung erfolgt somit ausschließlich über die Optimierung der Ertragskraft und ist klar belegbar.
Das Objekt bietet einen stabilen Cashflow, eine solide Bausubstanz und eine Lage mit hoher Vermietbarkeit. Die Kombination aus unterdurchschnittlichen Mieten, klaren Werthebeln und einer starken Innenstadtlage macht dieses Mehrfamilienhaus zu einem renditestarken Investment mit planbarer Cashflow-Optimierung und attraktivem Exit-Potenzial.
Ein aktuelles Wertgutachten des Gutachterausschuss Heilbronn liegt vor. Die Provision von nur 2,5% exklusive Mehrwertsteuer machen das Objekt zusätzlich attraktiv.
In guter Wohnlage der südlichen Innenstadt von Heilbronn gelegen präsentiert sich dieses gepflegte Mehrfamilienhaus mit fünf Wohnungen, einer gewerblichen Einheit, 3 Garagen sowie 5 Außenstellplätzen als interessante Investitionsmöglichkeit für Kapitalanleger.
Das Gebiet charakterisiert ein gewachsenes Wohnquartier mit teilweise historischer Bebauung und gemischter Wohn- und Dienstleistungsnutzung. Die gute infrastrukturelle Anbindung, die Nähe zur Heilbronner Innenstadt machen den Standort besonders attraktiv. Einkaufsmöglichkeiten, öffentliche Verkehrsmittel, Schulen und Freizeiteinrichtungen befinden sich in der näheren Umgebung und tragen zur hohen Wohnqualität bei.
Das Mehrfamilienhaus wurde ursprünglich ca. 1899 erbaut und in den Jahren 1954 und 1962 wieder aufgebaut. Die Immobilie überzeugt durch seine nachhaltige Nutzbarkeit und stellt eine wertbeständige Kapitalanlage in einem etablierten Wohnumfeld dar. Das Gebäude besteht aus zwei Bauabschnitten aus den Jahren 1954 und 1962 und wurde in solider Massivbauweise errichtet. Charakteristisch sind das Satteldach mit Dachgauben sowie die verputzte Fassade. Die Beheizung erfolgt überwiegend über eine Öl-Zentralheizung; eine Dachgeschosswohnung verfügt über Gas-Einzelöfen. Eine Aufstockung des Gebäudes um ein Stockwerk wäre baurechtlich möglich.
| Erdgeschoß: - links: Werkstatt bestehend aus zwei Räumen und WC mit 100 m² Nutzfläche - rechts: Wohnung mit 3 Zimmern, Flur, Küche, Bad mit WC mit ca. 67 m² Wohnfläche | Untergeschoss: über Treppe aus dem Erdgeschoss erreichbar: - 1. UG Abstellräume, Technikräume - 2. UG nicht genutzte Teilunterkellerung |
| 1. Obergeschoß: - links: Wohnung mit 4 Zimmern, Flur, Küche, Bad mit WC mit ca. 98 m² Wohnfläche - rechts: Wohnung mit 3 Zimmern, Flur, Küche, Bad mit WC mit ca. 67 m² Wohnfläche | Dachgeschoß: - links: Wohnung mit 4 Zimmern, Flur, Küche, Bad mit WC mit ca. 85 m² Wohnfläche - rechts: Wohnung mit 3 Zimmern, Flur, Küche, Bad mit WC mit ca. 63 m² Wohnfläche |
Die Liegenschaft umfasst fünf vollständig vermietete Wohneinheiten mit einer Gesamtwohnfläche von ca. 380 m² sowie eine ebenfalls vermietete Werkstatt mit einer Nutzfläche von ca. 100 m², die langjährig von einem Raumausstatter genutzt wird. Die Kombination aus Wohn- und Gewerbenutzung sorgt sowohl für eine ausgewogene Ertrags- und Risikostruktur als auch einen kontinuierlichen Cashflow.
Das Grundstück umfasst ca. 659 m² und befindet sich in einer etablierten, innenstadtnahen Wohnlage der Heilbronner Kernstadt. Durch die Größe und die attraktive Lage des Grundstücks, schlägt allein der Bodenwert mit 595.495 EUR zu Buche. Die vollständige Vermietung aller Wohn- und Gewerbeeinheiten sorgt für sofortige Mieteinnahmen und macht die Immobilie zu einer attraktiven Kapitalanlage mit stabilem Cashflow.
In den vergangenen Jahren wurden fortlaufend Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt. Hierzu zählen insbesondere:
Die Beheizung erfolgt überwiegend über eine Öl-Zentralheizung; eine Dachgeschosswohnung verfügt über Gas-Einzelöfen. Die Wohnungen sind überwiegend mit Isolierglasfenstern und Rollläden ausgestattet. Im Werkstattbereich sind Einfachverglasungen vorhanden. Die Innenausstattung entspricht überwiegend einem gepflegten, baujahrtypisch Standard. Je nach Wohnung wurden Laminat-, Vinyl- oder Fliesenböden verlegt. Die Bäder sind überwiegend raumhoch gefliest und verfügen über Badewanne, Waschbecken und WC. Teilweise sind Einbauküchen vorhanden, die im Eigentum der jeweiligen Mieter stehen. Die Werkstatt verfügt über eine funktionale, gewerblich nutzbare Ausstattung mit Beton- bzw. Dielenböden, verputzten Wand- und Deckenflächen, Öl-Zentralheizung sowie Sanitärbereich mit WC.
Insgesamt präsentiert sich die Immobilie in einem gepflegten Zustand mit laufend durchgeführten Instandhaltungsmaßnahmen. Die vollständige Vermietung aller Wohn- und Gewerbeeinheiten unterstreicht den nachhaltigen Ertragscharakter dieser Kapitalanlage.
Die Immobilie befindet sich in der Heilbronner Kernstadt, einer gewachsenen und gefragten innenstadtnahen Wohnlage. Das Wohnumfeld ist geprägt von Mehrfamilienhäusern, historischen Stadtvillen sowie einzelnen Büro- und Dienstleistungsgebäuden. Die hervorragende Infrastruktur, kurze Wege in die Innenstadt und die gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr machen den Standort sowohl für Mieter als auch für Kapitalanleger besonders attraktiv. Heilbronn zählt zu den wirtschaftsstärksten Städten Baden-Württembergs und profitiert von einer kontinuierlich hohen Nachfrage nach Wohnraum.
Lage & Natur:
Die südliche Innenstadt verbindet urbanes Wohnen mit einer guten Erreichbarkeit von Naherholungsgebieten. Der Neckar mit seinen Uferpromenaden, Rad- und Spazierwegen sowie die weitläufigen Weinberge rund um Heilbronn sind in wenigen Minuten erreichbar. Die Region, auch als „Schwäbische Toskana“ bezeichnet, bietet zahlreiche Freizeit- und Erholungsmöglichkeiten in einer reizvollen Landschaft. Gleichzeitig laden innerstädtische Grünanlagen und Parks zum Verweilen ein.
Geschichte:
Die Straße in der südlichen Innenstadt in der das Gebäude steht zählt zu den traditionsreichen Straßen Heilbronns. Sie entstand nach dem Rückbau der historischen Stadtbefestigung im frühen 19. Jahrhundert und entwickelte sich zu einer repräsentativen Wohnstraße mit zahlreichen Villen und Gründerzeitgebäuden. Noch heute prägen denkmalgeschützte Gebäude wie die Villa Link, die Faißt'sche Villa oder die Cluss-Villa das Straßenbild und verleihen dem Quartier seinen besonderen Charakter. Die heutigen Gebäude der Immobilie wurden nach den Kriegszerstörungen in den Jahren 1954 und 1962 wieder aufgebaut.
Freizeit & Erholung:
Heilbronn bietet ein vielfältiges Freizeit- und Kulturangebot. In unmittelbarer Umgebung befinden sich die experimenta, die Kunsthalle Vogelmann, das Theater Heilbronn, zahlreiche Restaurants, Cafés sowie die Fußgängerzone der Innenstadt. Ergänzt wird das Angebot durch Radwege entlang des Neckars, Parkanlagen, Weinwanderwege sowie mehrere Hallen- und Freibäder. Für Sportbegeisterte stehen darüber hinaus eine Kletterarena, ein Eisstadion und zahlreiche weitere Freizeiteinrichtungen zur Verfügung.
Erreichbarkeit:
Die Verkehrsanbindung ist ausgezeichnet. Mehrere Bushaltestellen befinden sich in fußläufiger Entfernung und gewährleisten eine schnelle Verbindung in die Innenstadt sowie zum Hauptbahnhof. Über die Bundesautobahnen A6 und A81 sind die Wirtschaftsstandorte Neckarsulm, Ludwigsburg und Stuttgart bequem erreichbar. Die zentrale Lage ermöglicht eine sehr gute Mobilität auch ohne Pkw: Der Heilbronner Hauptbahnhof ist nur wenige Minuten entfernt und bietet Anschluss an regionale Bahnverbindungen sowie an das Stadtbahnnetz. Dies erhöht insbesondere für Berufspendler, Studierende und Mieter ohne eigenes Fahrzeug die Attraktivität des Standorts.
Versorgung/Dienstleister:
Die Nahversorgung ist hervorragend. Supermärkte, Bäckereien, Apotheken, Banken, Ärzte und weitere Dienstleistungsangebote befinden sich in der näheren Umgebung und sind teilweise fußläufig erreichbar. Ergänzt wird das Angebot durch die Heilbronner Innenstadt mit einer Vielzahl an Einzelhandelsgeschäften, gastronomischen Betrieben und öffentlichen Einrichtungen. Auch das Rathaus, Behörden sowie medizinische Versorgungszentren liegen in kurzer Entfernung.
Schulen:
Familien profitieren von einem umfangreichen Bildungsangebot. In der Umgebung befinden sich Grundschulen, Realschulen, Gymnasien sowie berufliche Schulen. Besonders hervorzuheben ist der moderne Bildungscampus Heilbronn mit der Hochschule Heilbronn, der Dualen Hochschule Baden-Württemberg (DHBW), der Bibliothek LIV und zahlreichen Forschungs- und Bildungseinrichtungen. Dieses Bildungsangebot stärkt die Attraktivität des Wohnstandorts nachhaltig.
Sportvereine:
Heilbronn verfügt über ein breites Sport- und Freizeitangebot mit mehr als 200 Sportvereinen. Angeboten werden unter anderem Fußball, Tennis, Handball, Leichtathletik, Schwimmen, Rudern, Turnen sowie zahlreiche weitere Sportarten. Ergänzt wird das Angebot durch moderne Sportanlagen, Hallen- und Freibäder, Fitnessstudios, die Kolbenschmidt Arena (Eisstadion), eine Kletterarena sowie zahlreiche Rad- und Laufstrecken entlang des Neckars.
