🏛️ Ratgeber: Immobilie verkaufen bei Erbschaft – Steuern, Fristen & Ablauf

Was passiert, wenn man eine Immobilie erbt?

Mit dem Erbfall gehen Eigentum, Rechte und Pflichten automatisch auf die Erben über. Dazu gehören auch Grundsteuer, Instandhaltung und mögliche Darlehen.

1. Erbschaftsteuer: Wann fällt sie an?

Die Erbschaftsteuer hängt ab von:

• Verwandtschaftsgrad
• Wert der Immobilie
• Freibeträgen

Freibeträge sind in §16 ErbschaftsSteuerGesetz (ErbStG) geregelt. Festgelegt sind (Auszug):

• Ehepartner: 500.000 €
• Kinder: 400.000 €
• Enkel: 200.000 €
• unverheiratete Partner (wie Fremde!): 20.000 €

Liegt der Immobilienwert unterhalb des Freibetrags, fällt keine Erbschaftsteuer an. Sollte die Immobilie vom Erben für mindestens 10 Jahre selbst bewohnt werden (Lebensmittelpunkt), fallen nach §13.4 ErbStG auch keine Erbschaftssteuern an.

Auch die Höhe der Erbschaftssteuer wird im ErbschaftsSteuerGesetz (ErbStG) geregelt und hängt ebenfalls am Verwandtschaftsgrad. Im §19 ErbStG wird je nach Steuerklasse und Höhe des Erbes der Steuersatz definiert. Die Steuerklassen sind in §15 ErbStG geregelt und haben nichts mit den bekannten Steuerklassen des EinkommensSteuerGesetzes zu tun.

2. Spekulationssteuer: Muss man beim Verkauf Steuern zahlen?

Die Spekulationssteuer fällt an, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als 10 Jahre liegen.

Bei Erbschaften gilt:

• Das Kaufdatum des Erblassers zählt.
• Dadurch kann die 10‑Jahres‑Frist bereits abgelaufen sein.

Keine Spekulationssteuer, wenn:

• der Erblasser die Immobilie im Todesjahr und in den beiden Vorjahren selbst bewohnt hat, oder
• die Immobilie durchgehend selbst genutzt wurde.

3. Ablauf: Wie verkauft man eine geerbte Immobilie?

Die folgende Liste soll Ihnen eine Übersicht geben. In Ihrer individuellen Situation können andere Schritte bzw. noch weitere notwendig sein.

1. Erbschein beantragen
Notwendig für Grundbuchänderung und Verkauf.

2. Grundbuch umschreiben lassen
Erben werden als neue Eigentümer eingetragen.

3. Immobilie bewerten lassen
Wichtig für faire Kaufpreise und steuerliche Fragen.

4. Verkauf vorbereiten
Unterlagen, Energieausweis, Fotos, Exposé.

5. Vermarktung & Besichtigungen
Professionelle Präsentation steigert den Verkaufspreis.

6. Kaufvertrag & Notartermin
Erst mit der Unterschrift wird der Verkauf rechtswirksam.

4. Besonderheiten bei Erbengemeinschaften

• Alle Erben müssen gemeinsam entscheiden
• Uneinigkeit führt oft zu Verzögerungen
• Notfalls: Teilungsversteigerung (meist ungünstig)

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